Warszawa i Gdańsk to dziś najbardziej kompletne rynki pod inwestycje w najem – tak wynika z analizy siedmiu największych miast w Polsce. W zestawieniu opartym na pięciu kryteriach – od rentowności, przez dynamikę cen, po demografię i bezpieczeństwo – oba miasta zajęły pierwsze miejsce ex aequo. Nie dlatego, że są najlepsze w jednej kategorii, ale dlatego, że wypadają solidnie we wszystkich.
Porównanie oparte na danych NBP, GUS, Otodom i JLL obejmuje Warszawę, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Katowice i Łódź. I dobrze pokazuje jedno: te rynki bardzo się od siebie różnią – nie tylko cenami, ale też tempem zmian, strukturą popytu i tym, jak bezpieczne są w dłuższej perspektywie.
W rankingu najwyżej znalazły się Warszawa i Gdańsk, bo jako jedyne łączą trzy kluczowe elementy: stabilny popyt, relatywnie dobrą demografię i odporność na wahania rynku. Warszawa to „forteca inwestycyjna” – z najwyższym poziomem bezpieczeństwa i jedynym wyraźnym wzrostem populacji w długim terminie. Gdańsk z kolei wyróżnia się dynamiką – jako jedyne duże miasto zanotował w 2025 roku silny wzrost cen (+9,4%), napędzany m.in. turystyką i najmem krótkoterminowym. Tuż za nimi plasuje się Wrocław, który w obecnym cyklu rynkowym wygląda na „okazję” – po okresie spadków cen, przy jednocześnie stabilnych fundamentach i dobrej równowadze między rentownością a bezpieczeństwem inwestycji.
Na drugim biegunie znajduje się Łódź: najtańsza na wejściu i oferująca dużą przestrzeń do negocjacji, ale obciążona najwyższym bezrobociem, nadpodażą mieszkań i jedną z najsłabszych prognoz demograficznych (spadek populacji o blisko 30% do 2060 roku), co istotnie podnosi ryzyko długoterminowe.
– Rankingi miast są potrzebne, bo porządkują rynek – pokazują, gdzie jest większa stabilność, gdzie ryzyko jest niższe, a gdzie widać potencjał wzrostu. Problem zaczyna się wtedy, gdy ktoś traktuje je jak gotową odpowiedź. Bo inwestor nie inwestuje w „średnią z miasta”, tylko w bardzo konkretny produkt dla bardzo konkretnego najemcy – mówi Maciej Gołębiewski.
– Rentowności inwestycji nie da się sprowadzić do prostego porównania: ile kosztuje mieszkanie i ile można na nim zarobić miesięcznie. To zbyt duże uproszczenie. W praktyce na rentowność składają się trzy kluczowe elementy: cena zakupu, poziom czynszu oraz model najmu, czyli sposób wykorzystania nieruchomości – dodaje.
Cena zakupu: duże różnice, ale podobny trend
Rozpiętość cenowa na analizowanych rynkach jest znacząca. Łódź pozostaje o ok. 42% tańsza od Warszawy w przeliczeniu na metr kwadratowy – to różnica między 9 708 zł a 16 583 zł.
W dłuższej perspektywie wszystkie analizowane miasta zanotowały silne wzrosty – w latach 2019–2025 ceny wzrosły od ok. 61% do niemal 90%, z Krakowem jako liderem. Jednocześnie najnowsze dane zaczynają sygnalizować zmianę kierunku na rynku. W 2025 roku średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadły o 0,8% rok do roku – to pierwszy taki przypadek od ponad dekady. Na tym tle wyraźnie wyróżnia się Gdańsk, gdzie ceny wzrosły o 9,4% r/r, podczas gdy w Warszawie i Krakowie dynamika praktycznie wyhamowała, a rynek wszedł w fazę stabilizacji. Łódź z kolei weszła w wyraźnie słabszy trend, notując spadek o blisko 3%.
Czynsz: wszystko zależy od najemcy
W praktyce „ranking miast” nie jest stały – zmienia się wraz z profilem najemcy. Z tej perspektywy sama lokalizacja przestaje być kluczowa, a większego znaczenia nabiera to, kto docelowo ma wynajmować mieszkanie. W segmencie studentów zagranicznych naturalnym wyborem pozostaje Warszawa – z ponad 260 tys. studentów, w tym ok. 31 tys. obcokrajowców, przy jednocześnie ograniczonej podaży miejsc w akademikach. W przypadku pracowników sektora usług biznesowych silną pozycję utrzymują Wrocław i Kraków. Z kolei w najmie krótkoterminowym wyraźnie wyróżnia się Gdańsk, przede wszystkim dzięki rozwiniętej turystyce.
– To oznacza, że każde miasto to zupełnie inny rynek, który funkcjonuje równolegle do innych. Każdy z nich ma swoją logikę. Dlatego nie ma jednego najlepszego miasta. Jest miasto najlepiej dopasowane do konkretnego najemcy – mówi Gołębiewski.
Model najmu: największa dźwignia rentowności
To właśnie model najmu w największym stopniu różnicuje wyniki inwestycji. Dane pokazują, że dwa identyczne mieszkania w tej samej lokalizacji mogą generować zupełnie inne stopy zwrotu – wyłącznie w zależności od sposobu ich wykorzystania. Najem pokojowy może generować nawet 19–39 proc. wyższe przychody niż wynajem całego mieszkania. Wyższy potencjał oznacza jednak większą złożoność – wymaga innego podejścia do aranżacji, aktywnego zarządzania i precyzyjnego dopasowania do najemcy.
– Mieszkanie kupione „pod studentów”, ale wynajmowane jako całość rodzinie, nie wykorzystuje swojego potencjału. Z kolei lokal w centrum miasta, zaprojektowany jako apartament premium, nie sprawdzi się w modelu pokojowym bez odpowiedniej adaptacji. W praktyce oznacza to, że model najmu nie jest decyzją wtórną – tylko strategiczną – podkreśla Maciej Gołębiewski.
Rynek kupującego: więcej czasu, więcej błędów
Obecna sytuacja rynkowa sprzyja inwestorom. Spada liczba nowych inwestycji – pozwolenia na budowę zmniejszyły się o 8,8 proc. r/r, a liczba rozpoczętych budów o 9,2 proc. To oznacza, że w perspektywie kilku lat podaż nowych mieszkań może się ograniczyć. Jednocześnie rośnie przestrzeń do negocjacji – w niektórych miastach różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi przekraczają 10 proc., a w Łodzi sięgają nawet 13,3 proc.
– To rynek kupującego. Po raz pierwszy od lat inwestorzy mają komfort, żeby analizować, porównywać i negocjować. Ale to też moment, w którym łatwo popełnić błąd – zauważa Gołębiewski. – Przez lata dominowało podejście „najpierw lokalizacja”. Dziś coraz wyraźniej widać, że to za mało. Najlepsi inwestorzy zaczynają od końca – od pytania: komu chcę wynajmować. Dopiero potem wybierają miasto i nieruchomość – podsumowuje ekspert.
Be First to Comment