Od lat nieruchomości uchodzą za naturalny wybór dla każdego, kto szuka stabilności i realnej ochrony kapitału. Zmieniające się otoczenie makroekonomiczne sprawiło jednak, że inwestowanie w mieszkania nie jest już tak proste. Obecnie sukces na tym rynku wymaga nie tylko posiadania środków finansowych, ale przede wszystkim twardej, matematycznej analizy oraz selektywnego podejścia do każdej decyzji zakupowej. To, co kiedyś było intuicyjną lokatą, dziś staje się domeną profesjonalistów, którzy wiedzą, że bezpieczeństwo nie wynika z samego posiadania murów, lecz z precyzyjnego doboru parametrów.
– Nieruchomości potrafią generować wyższe stopy zwrotu niż akcje, przy niemal dwukrotnie niższym ryzyku – to fakt. Potwierdza to analiza danych historycznych z ostatnich 150 lat. Kluczowe jest jednak zrozumienie, że ten wynik to efekt długiego dystansu. W krótkim terminie rynek bywa bezlitosny dla osób działających na skróty. Bez twardej analizy lokalizacji, konkretnego modelu najmu i rygorystycznego pilnowania kosztów, sama klasa aktywów nie obroni kapitału – podkreśla Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
Matematyka zamiast intuicji
Jednym z kluczowych wyzwań na dzisiejszym rynku są spadające rentowności najmu. Wielu inwestorów wciąż oczekuje stóp zwrotu, jak te z okresu ekstremalnego ożywienia lat ubiegłych. Dziś mamy jednak zupełnie inną rzeczywistość. Przy rynkowych rentownościach rzędu 3,5-4,5% kończy się przestrzeń na intuicję, a zaczyna czas świadomej kalkulacji.
– Bezpowrotnie skończyła się era kupowania „w ciemno”, gdzie każda nieruchomość z czasem sama się broniła. W tej nowej rzeczywistości każdy błąd – od źle wybranej mikro-lokalizacji po niedoszacowany remont – waży dwa razy więcej. Nie oznacza to, że na najmie nie można już zarobić. Wciąż da się osiągać 7-8% rentowności, także po kosztach zarządzania przez firmę zewnętrzną, ale wymaga to podejścia znacznie bardziej profesjonalnego niż kilka lat temu. To nie jest już rynek dla przypadkowych decyzji – mówi ekspert.
Wykorzystać moment spokoju
Po okresie dynamicznych wzrostów rynek wszedł w fazę wyraźnego wyhamowania i stabilizacji cen. Dla świadomego inwestora nie jest to jednak sygnał do odwrotu, lecz okazja. Brak gwałtownych skoków cenowych oznacza czas względnego spokoju, który profesjonaliści wykorzystują na selektywne zakupy bez presji czasu i licytacji ofert.
– Obecny moment rynkowy to prawdopodobnie jedno z ostatnich okien zakupowych przed spodziewanym ożywieniem. Ważnym czynnikiem jest rosnąca zdolność kredytowa Polaków wynikająca z niższych stóp procentowych, co zwiększa możliwości finansowe przeciętnej rodziny nawet o 100 tysięcy złotych. Świadomy inwestor widzi te fundamenty i potrafi przygotować się na powrót popytu, zanim zrobi to szeroki rynek – zaznacza ekspert.
Pułapka „łatwych” alternatyw: Akcje i REIT-y
Szukając ucieczki przed trudniejszym rynkiem mieszkań, wielu inwestorów spogląda w stronę akcji deweloperów lub REIT-ów. Niestety, utożsamianie tych klas aktywów to fundamentalny błąd myślowy, który generuje niepotrzebne ryzyko. Inwestowanie w akcje to gra pod cykle koniunkturalne i wyniki finansowe spółki – tu inwestor oddaje kontrolę nad swoim kapitałem w ręce zarządów i nastrojów giełdowych.
Podobnie wygląda sytuacja w przypadku REIT-ów (Real Estate Investment Trusts). Choć kuszą płynnością, charakteryzują się silną korelacją z rynkiem akcji – potrafią tracić na wartości, nawet jeśli rynek nieruchomości pozostaje stabilny. Dodatkowo, brak krajowych regulacji zmusza do szukania okazji za granicą, co obarcza portfel ryzykiem walutowym i zawiłościami obcych systemów prawnych. Dla kogoś, kto szuka realnego bezpieczeństwa, fizyczna nieruchomość pozostaje bezkonkurencyjna.
Dlaczego fizyczna nieruchomość wygrywa?
– Nieruchomości mają potężną przewagę, której próżno szukać na giełdzie: dźwignię finansową. Możliwość zakupu na kredyt pozwala budować skalę i wykręcać stopy zwrotu, o jakich przy samym kapitale własnym można tylko pomarzyć. W obliczu spadających stóp procentowych, ten „tańszy pieniądz” ponownie staje się głównym paliwem dla rynku – tłumaczy Maciej Gołębiewski.
Przy barierze wejścia na poziomie 600-800 tysięcy złotych, margines na błąd przestał istnieć. Wybór fizycznej nieruchomości, poparty chłodną kalkulacją, pozostaje najrozsądniejszą odpowiedzią na niepewne czasy.
– Dziś nieruchomości to nie jest już prosta lokata, to profesjonalny biznes. Inwestor bez kalkulatora w ręku ryzykuje kapitał, na który pracował całe życie. Świadomy wybór murów zamiast giełdowych spekulacji to dziś jedyna droga do realnej ochrony majątku – podsumowuje ekspert.
Be First to Comment